نشریه علمی تخصصی فقهی و حقوقی عرشیان فارس

نشریه علمی تخصصی فقهی و حقوقی عرشیان فارس

بررسی تطبیقی ساختارهای نزدیک به بیع از حیث ماهیت و آثار حقوقی

نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسنده
دانشجوی دکتری حقوق خصوصی، واحد شیراز، دانشگاه آزاد اسلامی، شیراز، ایران
10.22034/jlpa.2026.254653
چکیده
چکیده:
بیع به‌عنوان یکی از عقود معین قانون مدنی، عقدی لازم، معوض و تملیکی است که به‌مجرد ایجاب و قبول، مالکیت را منتقل می‌سازد؛ بااین‌حال، نیازهای معاملاتی نوین موجب پیدایش نهادهای حقوقی دیگری در کنار بیع شده است که عبارت‌اند از: قولنامه، وعده یک‌طرفی بیع، تعهد به بیع، اجاره به شرط تملیک، حق تقدم در خرید و قرارداد پیش‌فروش ساختمان. این نهادها از حیث ماهیت، طیفی از تملیک محض تا تعهد صرف را تشکیل می‌دهند؛ به‌گونه‌ای که بیع، عقدی معین، لازم و معوض است، قولنامه عقدی نامعین، لازم و معوض بوده و تعهد به انعقاد بیع در آینده ایجاد می‌کند، وعده یک‌طرفی بیع و تعهد به بیع عقودی نامعین، اصالتاً غیرمعوض و دارای لزوم نامتقارن هستند، حق تقدم در خرید سطح محدودتری از تعهد را ایجاد می‌کند، قرارداد پیش‌فروش ساختمان به‌موجب قانون مصوب ۱۳۸۹ عقدی معین، لازم و معوض با اثر تملیکی تدریجی است و اجاره به شرط تملیک نیز تلفیقی از تملیک منافع و تعهد به انتقال عین محسوب می‌شود. این تفاوت در ماهیت، آثار حقوقی متفاوتی نیز به همراه دارد؛ به‌نحوی‌که عقود تملیکی موجد حق عینی بوده و معامله معارض با آن‌ها قابل ابطال است، درحالی‌که عقود عهدی صرفاً حق دینی ایجاد کرده و معامله معارض با آن‌ها اصولاً صحیح است و متعهدٌله استحقاق جبران خسارت دارد. بااین‌حال، نظریه «تعهد عینی» با تحلیل وضعیت معامله معارض در قالب «عدم نفوذ مراعی»، راه‌حلی میانه میان آثار حق عینی و حق دینی ارائه می‌کند.
کلیدواژه‌ها
موضوعات

- احمدی، فیروز و غضنفری، هنگامه (۱۳۸۷). ماهیت حقوقی پیش‌فروش آپارتمان و راهکارهای ثبت رسمی آن. پژوهش‌های حقوقی، ۷(14) ، ۲۶۹-۲۹۰.
- اخوان فرشچی، افشین (1394). ماهیت و آثار حقوقی وعده یک‌طرفه بیع با نگاهی به حقوق مصر (پایان‌نامه کارشناسی ارشد). استاد راهنما: مجید عباس‌آبادی، استاد مشاور: نادر خانوندگر. دانشگاه آزاد اسلامی، واحد تهران مرکز.
- افتخار جهرمی، گودرز و عبدالکریمی، هیوا (۱۳۹۷). جستاری در نظریات مطرح در باب ماهیت قرارداد پیش‌فروش ساختمان با تأملی بر قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹. تحقیقات حقوقی، ۲۱(81)، ۱۱-۳۳.
- بیات، فرهاد و بیات، شیرین(1400). شرح جامع قانون مدنی. چاپ بیست و یکم، تهران: انتشارات ارشد.
- حسنی، علی؛ احمدی، سید محمدمهدی و حسینی، سید علیرضا (۱۴۰۲). تحلیل تطبیقی بیع کلی ما فی الذمه در فقه و حقوق ایران. مطالعات فقه اقتصادی، ۵(1)، ۱۵۱-۱۶۷.
- حکیمیان، علی‌محمد (۱۳۹۶). ماهیت تملیکی بیع کلی بر ذمه و دین. حقوق اسلامی، ۱۴(53) ۸۵-۱۰۹.
- حیاتی، علی‌عباس (۱۳۸۹). حقوق مدنی (۲): اموال و مالکیت. چاپ سوم، تهران: انتشارات میزان.
- رحیمی، حبیب‌الله و خدارحمی، نسرین (۱۳۹۳). مطالعه تطبیقی قرارداد پیش‌فروش آپارتمان در حقوق ایران و انگلیس. قضاوت، ۱۴(79)، ۱-۲۷.
- شاکری، محمدرضا (۱۳۸۰). قولنامه و اعتبار آن در معاملات. کانون وکلا، (۱۷۳).
- صفایی، حسین (۱۳۹۶). قواعد عمومی قراردادها. تهران: انتشارات میزان.
- صفایی، سیدحسین(۱۳۹۲). دوره مقدماتی حقوق مدنی، قواعد عمومی قراردادها. چاپ چهاردهم، تهران: انتشارات میزان.
- طهماسبی، زهرا و حبیبی‌تبار، حسین (۱۴۰۱). وضعیت حقوقی معاملات معارض با قراردادهای پیش‌فروش در حقوق ایران و فقه امامیه. هشتمین کنفرانس ملی پژوهش‌های نوین در حوزه علوم انسانی و مطالعات اجتماعی ایران.
- عظیمی، وحید و هنری‌فلاح، حمید (۱۳۹۷). بررسی ایجاب همراه با التزام در حقوق موضوعه ایران و نظرات فقهای عظام. کنفرانس ملی دستاوردهای نوین جهان در تعلیم و تربیت، روان‌شناسی، حقوق و مطالعات فرهنگی اجتماعی.
- علی‌عباس، حیاتی (۱۳۸۹).حقوق مدنی (۲) اموال و مالکیت. چاپ سوم، تهران: انتشارات میزان.
- قبولی درافشان، سیدمحمدهادی (۱۳۹۴). واکاوی عهدی یا تملیکی بودن بیع کلی در فقه امامیه و حقوق موضوعه. جستارهای فقهی و اصولی، ۱(۱).
- کاتوزیان، ناصر (۱۳۹۲). عقود معین. جلد اول (معاملات معوض- عقود تملیکی، بیع، معاوضه، اجاره، قرض). چاپ یازدهم، تهران: انتشارات سهامی انتشار.
- کاتوزیان، ناصر (۱۳۹۳). دوره مقدماتی حقوق مدنی، اموال و مالکیت. چاپ چهل و دوم، تهران: انتشارات میزان.
- کاتوزیان، ناصر (۱۳۹۳). دوره حقوق مدنی، قواعد عمومی قراردادها. جلد اول (مفهوم، انعقاد و اعتبار قراردادها). چاپ دوازدهم، تهران: انتشارات سهامی انتشار.
- کاتوزیان، ناصر (۱۳۹۴).حقوق مدنی، درس‌هایی از عقود معین. جلد اول، چاپ بیست و دوم، تهران: انتشارات گنج دانش.
- کشاورز، غلامحسین (۱۴۰۲). فروش اقساطی و معاملات لیزینگی، ماهیت و رژیم حقوقی حاکم بر آن. دومین همایش بین‌المللی وکالت، حقوق و علوم انسانی.
- کریمی، عباس و راضی، سپیده (۱۳۹۹). معاملات معارض با حق اولویت. دیدگاه‌های حقوق قضایی، ۲۵(۹۱)، ۱۹۷-۲۱۴.
- محمدی، امیر و قاسم‌زاده، سید مرتضی (۱۴۰۴). ماهیت و الزامات قرارداد حق تقدم خرید در حقوق ایران، فرانسه و آمریکا. دیدگاه‌های حقوق قضائی، ۳۰(۱۰۹).
- محمدی، سام و حسینی‌مقدم، سیدحسن (۱۳۹۱). زمان انتقال مالکیت در قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹. حقوق خصوصی، ۹(۲)،۱۵۵-۱۸۰.
- مختاری، جواد (۱۳۸۸). تعهد به تملیک (پایان‌نامه کارشناسی ارشد). استاد راهنما: فخرالدین اصغری آقمشهدی، استاد مشاور: سام محمدی. دانشگاه مازندران، دانشکده حقوق و علوم سیاسی.
- موسوی، سید ایمان (۱۳۹۴). تحلیل حقوقی قراردادهای پیش‌فروش ساختمان و آثار آن (پایان‌نامه کارشناسی ارشد). استاد راهنما: محمدرضا فلاح، استاد مشاور: سید محسن سادات اخوی. دانشگاه شاهد، دانشکده حقوق.
- موسوی‌فرد، سید محمدرضا؛ دارائی قادیکلائی، فرشاد؛ کمرپشتی، محمد احمدی و موسوی، علی (۱۳۹۷). جرم معامله معارض در حقوق موضوعه ایران. مطالعات حقوقی، (۲۱)،سال سوم، دوره دوم.
- جلیلی، معصومه (۱۳۸۱). بررسی و مطالعه تطبیقی ماهیت حقوقی قولنامه و آثار آن در حقوق ایران، فرانسه، آلمان، سوئیس، آمریکا، مصر و عراق. کانون، سال چهل و ششم (۴۰).
- جعفری لنگرودی، محمدجعفر (۱۳۸۹9). دوره حقوق مدنی: حقوق تعهدات. چاپ چهارم، تهران: انتشارات گنج دانش.